הפחתת היטלי פיתוח ודמי הקמה
אגרות, היטלי פיתוח ודמי הקמה – מה הם?
אגרות והיטלי פיתוח הם שם כולל לתשלומי חובה המוטלים בגין תשתיות המשרתות את הנכס. בעניין זה כל רשות מקומית למעשה חיה בסביבה משפטית משל עצמה כאשר בעבר היטלי הפיתוח נגבו כמעט אך ורק מכח חוקי עזר ובמשך הזמן נוספה חקיקה המסבכת אף יותר את העניין כאשר באופן כללי ניתן להגיד שלאורך הזמן נוצר פיצול משמעותי בין החיובים השונים לעניין זה :
היטלי פיתוח עירוניים: היטלי סלילה (כביש ומדרכה) והיטלי תיעול (ניקוז). אלו עדיין נגבים על ידי העירייה/המועצה מכוח חוקי עזר עירוניים.
דמי הקמה: באופן כללי ניתן להגיד כי חיובי המים והביוב הועברו לאחריותם של תאגידי המים והביוב. במקום "היטל ביוב" ו"אגרת צנרת מים", נגבים כיום "דמי הקמה" מכוח כללי תאגידי מים וביוב שאושרו על ידי מועצת רשות המים.
מתי נדרש התשלום?
התשלומים (הן ההיטלים והן דמי ההקמה) נגבים מבעל הנכס בדרך כלל בשני מועדים עיקריים:
- בעת בקשה להיתר בנייה (בנייה חדשה או תוספת בנייה).
- בעת ביצוע עבודות תשתית בפועל הגובלות בנכס (במקרים של היטלי סלילה ותיעול).
מטרת התשלומים היא מימון הקמת התשתיות הראשוניות (ולא תחזוקה שוטפת הממומנת מהארנונה או מתעריפי המים החודשיים).
ההבדל בשיטת החישוב:
- בהיטלים העירוניים: התעריפים משתנים מרשות לרשות ונקבעים לפי תחשיב כלכלי ספציפי של כל עירייה.
- בדמי ההקמה: התעריפים הם ארציים ואחידים (נקבעים על ידי רשות המים) ומתעדכנים מעת לעת. החישוב מתבסס על שטח הבנייה (לפי מ"ר) ושטח הקרקע, אך בשיטה המנטרלת חלק מהגמישות שהייתה קיימת בעבר לרשויות המקומיות.
כיצד ניתן לחסוך בדרישות תשלום ולהפחיתן?
למרות המעבר לשיטה מוסדרת יותר, עדיין נופלות טעויות רבות בדרישות התשלום. להלן דוגמאות למקרים בהם ניתן להפחית את החיוב:
- חיוב בגין שטחים קיימים ("פטור מהיטל עבר"): אחת הטענות המרכזיות היא כי בגין השטח הקיים כבר שולמו היטלים או דמי הקמה בעבר. רשות אינה רשאית לגבות פעמיים על אותה תשתית.
- חריגה מהוראות המעבר: המעבר מהיטלים לדמי הקמה כלל הוראות מעבר מורכבות. לעיתים תאגידים דורשים דמי הקמה מלאים למרות שבוצעו תשלומי עבר לעירייה, או בניגוד להסכמי פיתוח היסטוריים.
- טעויות במדידה וסיווג: בדיקה פרטנית מגלה לעיתים קרובות כי שטח הנכס המופיע בדרישה גבוה מהשטח הבנוי בפועל, או שבוצע סיווג שגוי בין מגורים לנכס שאינו למגורים (שבו התעריפים שונים).
- היעדר זיקה לתשתית: במקרה של היטלי סלילה ותיעול, לעיתים נשלחת דרישה מבלי שבוצעה עבודה בפועל הגובלת בנכס או מבלי שהתקיימו התנאים המשפטיים המקימים את עילת החיוב.
- חיובים רטרואקטיביים: ניסיון של הרשות או התאגיד לגבות כספים בגין בנייה ישנה מאוד שעמדה שנים ללא דרישה, עובדה המאפשרת לעלות טענות שונות כנגד הדרישה
חשיבות הייעוץ המשפטי:
תחום היטלי הפיתוח ודמי הקמה הוא תחום מורכב, הן מבחינת מורכבות הטענות לגופו של עניין והן מבחינת הפרוצדורה הנדרשת כדי לתקוף את דרישת התשלום, אשר עשויה להיות שונה לחלוטין ממקרה למקרה (ובעניין זה חשוב מאד גם לא להשתהות ולעמוד במועדים לפתיחת הליכים משפטיים שאחרת גם טענות מוצדקות יידחו בשל איחור או נקיטה בפרוצדורה שגוייה).